Relecture le par Gaël THIRION © Lettres-Gratuites.com
La promesse unilatérale de vente (PUV) est un avant-contrat dans lequel, un propriétaire (le promettant) s'engage à vendre son bien à un prix déterminé à un acheteur (le bénéficiaire) pour une période limitée dans le temps pendant laquelle il ne pourra pas vendre le bien à une autre personne, ni renoncer à la vente (Article 1582 et suivants du Code civil).
Il s'agit donc d'un contrat asymétrique, par opposition à la promesse synallagmatique de vente (PSV) (ou compromis de vente) qui engage les deux parties à finaliser la transaction. C'est pourquoi, la PUV est souvent assortie d'une indemnité d'immobilisation au profit du vendeur dont le montant est par usage d'environ 10% du prix net du bien immobilier, mais elle n'est pas obligatoire.
Une fois que les deux parties se sont entendues sur le prix et les conditions de la vente, la promesse unilatérale de vente peut être conclue directement entre le promettant et le bénéficiaire par la rédaction d'un acte sous seing privé et enregistrée dans les 10 jours à la recette des impôts ou alors rédigée par un notaire. Ce dernier à l'avantage de permettre aux parties de s'assurer de la validité des clauses de la transaction. D'ailleurs le recours à un notaire est obligatoire lorsque la durée de validité de la PUV dépasse 18 mois (Article L290-1 du Code de la construction et de l'habitation).
L'acquéreur potentiel dispose ainsi d'une option exclusive sur le bien qu'il pourra lever ou non au plus tard avant la fin du délai de validité de la promesse de vente, sauf si une clause prévoit la levée tacite de l'option d'achat.
Si le bénéficiaire lève l'option d'achat pour acquérir le bien ou si elle est levée tacitement, la vente est alors conclue selon les termes convenus et le montant de l'indemnité qui a été placée sous séquestre sera déduit de la somme à régler lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire. Note : La réalisation d'une éventuelle clause suspensive annule la vente et l'indemnité sera restituée au bénéficiaire.
A l'inverse, si le bénéficiaire renonce finalement à la vente expressément ou tacitement selon les dispositions du contrat, la PUV devient automatiquement caduque, mais il perdra alors le montant de l'indemnité d'immobilisation qu'il a versée au titre de dédommagement pour le vendeur.
Seul le bénéficiaire peut se prévaloir d'un droit de rétractation de 10 jours à compter de la réception du contrat. Pendant ce délai, il peut donc renoncer par LRAR à la PUV sans pénalité, l'indemnité n'étant versée qu'à l'expiration de ce délai (Article L271-1 et Article L271-2 du Code de la construction et de l'habitation).
Le vendeur, lui, ne peut pas revenir sur ses engagements contractuels; au risque de voir sa responsabilité juridique engagée devant les tribunaux. Il pourrait être condamné à l'exécution forcée de la vente ou à verser des dommages et intérêts au profit de l'acquéreur.
A titre pédagogique uniquement, nous vous suggérons ici un modèle de promesse de vente pour la vente d'un bien immobilier, mais nous vous conseillons de faire appel à un notaire qui lui à un devoir de conseil.
En effet, de nombreuses clauses doivent être mentionnées comme les coordonnées des parties, la désignation complète du bien à vendre et son prix, le montant de l'indemnité d'immobilisation, une date de validité, les conditions suspensives, le droit de rétractation, etc.
Promesse unilatérale de vente
Entre les soussignés :
[Ttitre, Nom, Prénom], demeurant [adresse complète]
désigné(s) ci-après par "Le promettant" d'une part,
Et :
[Ttitre, Nom, Prénom], demeurant [adresse complète]
désigné(s) ci-après par "Le bénéficiaire" ou "L'acquéreur" d'autre part,
Il a été convenu ce qui suit :
Le promettant, propriétaire d'un appartement / d'une maison, sis(e) [adresse complète] à [Ville], désigné(e) ci-après " Le bien" s'engage à vendre au bénéficiaire le bien précédemment désigné, qui accepte en se réservant le droit de ne pas réaliser la vente définitive.
I - Désignation des biens
La vente du bien d'une superficie totale de [nombre] m² comprend :
[Préciser le nombre de pièces, les accessoires, les dépendances, les lieux communs, les éléments de la copropriété, etc].
II - Durée et Indemnité d'immobilisation
La présente promesse de vente est consentie jusqu'au [préciser la date] inclus. En contrepartie le bénéficiaire verse la somme de [montant] euros au promettant.
Si la vente n'est pas réalisée du fait du bénéficiaire, il renonce à la présente somme au profit du promettant.
Les frais d'enregistrement du présent acte seront à la charge du bénéficiaire.
III - Origine du bien
Le bien a été acquis par le promettant à [Titre, Nom, Prénom] par acte notarié établi le [date] par Maître [Nom] en son étude située au [adresse].
IV - Prix de vente
Si la vente définitive a lieu, le prix de vente payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente est convenu pour la somme de [montant] euros.
La somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation s'imputera sur le prix de vente convenu.
Les frais et honoraires de rédaction d'acte de vente seront à la charge de l'acquéreur.
V - Droit de rétractation
Le bénéficiaire dispose d'un délai légal de rétraction de 10 jours à compter du lendemain de la réception du courrier recommandé lui notifiant le présent acte.
VI - Hypothèque et Servitude
Le promettant déclare que le bien mis en vente est libre de tout privilège, hypothèque ou servitude.
VII - Conditions suspensives
[Préciser ici les éventuelles conditions suspensives].
VIII - Transfert de propriété
Les parties conviennent de fixer la date de signature de l'acte authentique au plus tard le [date] pour une d'entrée en jouissance le [date].
Fait à [ville], le [date] en [nombre] exemplaires originaux
[signatures des parties]
En annexe :
- Le dossier de diagnostic technique (DDT)
- L'acte authentique prouvant l'origine du bien
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