Relecture le par Gaël THIRION © Lettres-Gratuites.com
Lorsqu'on achète un bien immobilier comme une maison ou un appartement, l'une des plus grandes craintes du nouveau propriétaire est de découvrir l'existence d'un vice caché après son achat.
Le principe de la garantie contre les vices cachés existe depuis 1804 ! En effet, l'Article 1641 du Code civil dispose que : "Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".
En matière immobilière, le vice caché peut concerner aussi bien l'intérieur du logement et l'ensemble de ses équipements que la structure de la construction ou bien le terrain de la propriété. Pour être reconnu, le défaut doit remplir les critères suivants :
Il n'y a pas de liste exhaustive ni de définition exacte des vices cachés pour un achat immobilier neuf ou ancien, leur appréciation sera à la discrétion du juge qui prendra en compte les différentes expertises effectuées. Voici une liste des vices cachés les plus courants :
Lorsque la vente d'un bien immobilier s'effectue entre particuliers, le contrat de vente peut mentionner une clause de non garantie des vices cachés selon laquelle l'acheteur acquiert le bien en l'état et renonce à d'éventuels recours ultérieurs. Toutefois, cette clause ne s'applique pas si le vendeur avait connaissance de l'existence du vice au moment de la vente, car il serait alors de mauvaise foi (charge à l'acquéreur de le prouver).
Cette clause est interdite lorsque le vendeur est un professionnel. La responsabilité de ce dernier sera toujours engagée en cas de vices cachés et ne peut en aucun cas s'exonérer de cette garantie, même s'il en ignorait l'existence. A noter qu'un agent immobilier est un simple intermédiaire, il ne fait pas l'objet d'une présomption de connaissance des vices.
Le propriétaire d'un bien immobilier dispose d'un délai de 2 ans à partir de la découverte du vice pour faire un recours. Selon la gravité de la situation, il pourra soit demander l'annulation de la vente et le remboursement de tous les frais associés, soit obtenir une réduction du prix d'achat en proportion de la diminution de la valeur du bien ou du montant des travaux à effectuer pour sa remise en état.
En pratique, c'est le juge du tribunal judiciaire territorialement compétent qui statuera sur le litige. La représentation d'un avocat est obligatoire. Mais avant d'entamer une action en justice, la première démarche consistera à informer le vendeur de l'existence d'un vice caché par lettre recommandée comme sur nos modèles de lettre ci-dessous. En cas de doute sur vos droits ou sur la nature des défauts constatés, n'hésitez pas à faire appel à un avocat ou à un expert en immobilier.
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Objet : Annulation de la vente pour vices cachés
Madame, Monsieur,
Par acte notarié en date du [date], je vous ai acheté le bien immobilier sis [adresse complète] pour la somme de [montant] euros auquel s'ajoute [montant] au titre des frais de notaire et de publicité.
Par la présente, je vous informe que je viens de découvrir que la toiture en très mauvais état et menace de céder près du pignon nord. L'expert que j'ai mandaté à mes frais a également constaté que les fondations étaient fragilisées dues à d'importantes infiltrations d'eau lors des saisons hivernales.
Il va sans dire que si j'avais eu connaissance de tels défauts au moment de la vente, je n'aurais jamais acquis ce bien. La conclusion de l'expert dont je vous une copie en pièce jointe estime que le logement n'est pas habitable en l'état pour des raisons de sécurité et que le montant des travaux s'élèvera au minimum à [montant] euros.
Par conséquent en raison de votre qualité de vendeur professionnel, je n'ai d'autres choix que de me référer à l'Article 1641 du Code civil pour demander l'annulation de la vente et obtenir le remboursement du prix achat et de tous les frais associés au titre de la garantie des vices cachés.
Je vais donc demander à mon Conseil, Maître [Nom] de saisir le tribunal judiciaire de [Ville] à cette fin.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, à mes salutations distinguées.
Objet : Demande de baisse du prix pour vice caché
Madame, Monsieur,
Par acte notarié en date du [date], j'ai acquis votre appartement sis [adresse complète] pour la somme de [montant] euros.
Or, je viens de constater d'importants défauts du système de chauffage, ainsi que de la présence d'eau stagnante dans le vide sanitaire liée à une rupture d'une canalisation d'évacuation dans le sous-sol, ce qui n'était pas visible au moment de mes visites.
L'expertise que j'ai mandatée à confirmer l'existence de ces vices cachés qui sont antérieurs à la vente et dont le montant des réparations est estimé à [montant euros]. Je vous mets une copie du rapport en pièce jointe.
Je vous informe donc de mon intention d'obtenir un rabais sur le prix de vente correspondant au montant des travaux nécessaires à la remise en état du logement comme me l'y autorise la garantie des vices cachés instaurés par l'Article 1641 du Code civil.
A cette fin, j'ai demandé à Maître [Nom] de faire le nécessaire auprès du tribunal judiciaire de [Ville].
En vous remerciant de votre compréhension, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, à mes respectueuses salutations.
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