Exemple pour demander l'annulation de la vente d'une maison après un vice caché
Lorsque la vente d'un bien immobilier s'effectue entre particuliers, le contrat de vente peut mentionner une clause de non garantie des vices cachés selon laquelle l'acheteur acquiert le bien en l'état et renonce à d'éventuels recours ultérieurs. Toutefois, cette clause ne s'applique pas si le vendeur avait connaissance de l'existence du vice au moment de la vente, car il serait alors de mauvaise foi (charge à l'acquéreur de le prouver). Cette clause est interdite lorsque le vendeur est un professionnel. La responsabilité de ce dernier sera toujours engagée en cas de vices cachés et ne peut en aucun cas s'exonérer de cette garantie, même s'il en ignorait l'existence.
Ci-dessous, nous vous proposons un modèle de lettre pour signaler un vice caché au vendeur ou au notaire et demander l'annulation de la vente. A noter qu'un agent immobilier est un simple intermédiaire, il ne fait pas l'objet d'une présomption de connaissance des vices sur le bien vendu.
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Objet : Annulation de la vente pour vices cachés
Madame, Monsieur,
Par acte notarié en date du [date], je vous ai acheté le bien immobilier situé au [adresse complète] pour la somme de [montant] euros auquel s'ajoute [montant] au titre des frais de notaire et de publicité foncière.
Peu après mon installation, j’ai malheureusement découvert des défauts majeurs affectant l’état du bien. Plus précisément, la toiture présente de graves dégradations et menace de céder du côté nord. En complément, un expert indépendant que j’ai mandaté à mes frais a relevé une fragilisation inquiétante des fondations, causée par des infiltrations d’eau récurrentes, particulièrement en période hivernale.
Selon le rapport technique que je joins à ce courrier, le logement est actuellement inhabitable pour des raisons de sécurité et les travaux nécessaires pour le remettre en état sont estimés à plus de [montant] euros. Il est évident que si j’avais eu connaissance de ces vices au moment de la vente, je n’aurais pas conclu l’achat, ou tout au moins, pas à ces conditions.
Étant donné la gravité des défauts constatés et leur caractère non apparent lors de l’acquisition, je me vois contraint de me fonder sur l’article 1641 du Code civil relatif à la garantie des vices cachés pour vous demander l’annulation de la vente. En conséquence, je sollicite le remboursement intégral du prix d’achat ainsi que l’ensemble des frais engagés (notamment les émoluments notariaux et les taxes associées).
Sauf retour favorable de votre part sous quinzaine, mon conseil, Maître [Nom], entamera les démarches nécessaires auprès du tribunal judiciaire de [ville] afin de faire valoir mes droits.
Je vous remercie par avance de l’attention que vous porterez à cette situation, et reste à votre disposition pour tout échange constructif.
Dans l'attente de votre retour, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, à mes salutations distinguées.
Exemple pour demander la baisse du prix d'achat d'un appartement (défaut caché)
Cet autre modèle de lettre est destiné aux acquéreurs ayant découvert, après l’achat d’un appartement ou d'une maison, des vices cachés ayant un impact significatif sur le confort, la sécurité ou la valeur du bien. Il s’agit ici d’un exemple concret de demande de renégociation du prix de vente, fondée sur la découverte postérieure de défauts importants non apparents lors des visites, tout en apportant des éléments factuels et techniques comme un rapport d’expertise.
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Objet : Demande de baisse du prix pour vice caché
Madame, Monsieur,
Par acte notarié en date du [date], j’ai fait l’acquisition de l’appartement situé au [adresse complète] pour un montant de [montant] euros.
Or, peu de temps après mon emménagement, j’ai constaté plusieurs défauts majeurs qui n’étaient pas visibles au moment des visites. En particulier, le système de chauffage est en panne et nécessite un remplacement complet. Par ailleurs, une rupture de canalisation dans le sous-sol entraîne une stagnation d’eau dans le vide sanitaire, créant un risque d’humidité permanente et de détérioration du bâti.
Souhaitant vérifier l’ampleur de ces désordres, j’ai mandaté un expert indépendant, dont le rapport confirme que ces vices sont antérieurs à la vente et qu’ils affectent de manière significative la qualité et la valeur du bien. Le coût estimé des travaux de réparation s’élève à [montant] euros. Vous trouverez en pièce jointe une copie de ce rapport.
En conséquence, je vous fais part de ma volonté de solliciter une réduction du prix d’achat, correspondant aux frais engagés pour la remise en état du logement. Cette démarche s’inscrit dans le cadre de la garantie des vices cachés prévue à l’article 1641 du Code civil.
Sans réponse favorable de votre part dans un délai raisonnable, j’ai d’ores et déjà pris contact avec mon conseil, Maître [Nom], afin d’envisager une saisine du tribunal judiciaire de [Ville].Je reste bien entendu ouvert à une résolution amiable de ce différend et vous remercie par avance pour l’attention que vous voudrez bien accorder à ma demande.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, à mes respectueuses salutations.
Qu'est-ce qu'un vice caché dans l'immobilier ?
En matière immobilière, le vice caché peut concerner aussi bien l'intérieur du logement et l'ensemble de ses équipements que la structure de la construction ou bien le terrain de la propriété. Pour être reconnu, le défaut doit remplir les critères suivants :
- Être antérieur à la vente du bien
- Être non apparent pour un particulier
- Ne pas être connu par l'acheteur au moment de la vente
- Diminuer fortement l'usage normal du logement
Il n'y a pas de liste exhaustive ni de définition exacte des vices cachés pour un achat immobilier neuf ou ancien, leur appréciation sera à la discrétion du juge qui prendra en compte les différentes expertises effectuées. Voici une liste des vices cachés les plus courants :
- Présence de termites non déclarée
- Une toiture en mauvais état
- La pollution des sols
- Une structure fragilisée
- Le système de chauffage hors d'usage
- Des infiltrations d'eau importantes
- Un système d'évacuation des eaux usées non conforme
Comment faire un recours après la découverte d'un vice caché ?
Le propriétaire d'un bien immobilier dispose d'un délai de 2 ans à partir de la découverte du vice pour faire un recours et au plus tard 20 ans à compter de la vente. Selon la gravité de la situation, il pourra soit demander l'annulation de la vente et le remboursement de tous les frais associés, soit obtenir une réduction du prix d'achat en proportion de la diminution de la valeur du bien ou du montant des travaux à effectuer pour sa remise en état. En pratique, c'est le juge du tribunal judiciaire territorialement compétent qui statuera sur le litige ; la représentation d'un avocat est obligatoire.
Mais avant d'entamer une action en justice, la première démarche consistera à informer le vendeur ou le notaire de l'existence d'un vice caché par lettre recommandée. Voici quelques conseils utiles pour bien formaliser votre courrier :
- Indiquez dès l'entame de votre lettre l'objet de votre démarche, par exemple : "Demande d'annulation de la vente" ou "Demande de renégociation du prix suite à la découverte d'un vice caché".
- Décrivez succinctement le bien acquis (adresse, date d'achat, identité des parties) et précisez la date à laquelle vous avez découvert le vice caché.
- Exposez la nature du défaut découvert, son ampleur et les conséquences qu'il engendre sur l'utilisation du bien. Joignez, si possible, des photographies ou tout autre élément de preuve.
- Formulez clairement votre requête : soit l'annulation pure et simple de la vente avec restitution des sommes versées, soit une diminution du prix d'achat proportionnelle au préjudice subi.
Le conseil de l'expert : en cas de doute sur vos droits ou sur la nature des défauts constatés, n'hésitez pas à faire appel à un avocat ou à un expert en immobilier.